Las medidas de seguridad para arrendar un inmueble

Seis de cada diez desahucios ejecutados durante 2017 en España han sido por el impago del alquiler, un 4,3% más que en 2016. century 21 España, la mayor red de intermediación inmobiliaria del mundo, aporta una serie de consejos para saber cuáles son las garantías del propietario de un inmueble ante la posible morosidad del inquilino. El asesoramiento por parte de un agente inmobiliario, la solicitud sobre la situación laboral e informes de morosidad del inquilino, así como la contratación de un seguro que cubra posibles impagos, y otros conceptos como daños en la vivienda son algunas de las pautas que se deben seguir antes de alquilar cualquier inmueble.

Aunque alquilar una vivienda conlleva ciertos beneficios para el propietario, es importante tener en cuenta que el arrendamiento puede traer consigo algunas complicaciones. El impago o retraso continuado de la renta acordada o los posibles desperfectos en la vivienda son sólo algunos de ellos.

Por ello, desde Century21 España se recomienda contar con el asesoramiento de un agente inmobiliario como intermediario en los procesos de alquiler. Su conocimiento sobre la legislación aportará las mejores opciones y  garantías tanto al futuro arrendador como al arrendatario para que disfruten de un alquiler tranquilo y sin riesgos, dentro del marco legal, solucionando dudas y evitando problemas para las partes.

A la hora de alquilar una vivienda es muy importante hacer la mejor selección del arrendatario para prevenir la morosidad. El propietario  tiene distintas opciones para verificar los ingresos de los inquilinos desde solicitar su declaración de renta, nóminas y/o contrato de trabajo con el fin de conocer su solvencia y estabilidad laboral, o bien acceder a la información que le proporcionan distintos registros de morosos.

Por otro lado, además de la fianza legal por importe de un mes de renta que se fija para alquileres de la vivienda, se recomienda establecer una serie de garantías adicionales a la hora de firmar el contrato. El objetivo es cubrir los impagos, desperfectos y otras incidencias que pudiese provocar el inquilino en la vivienda.

En el caso del arrendamiento de una vivienda, es esencial exigir el respaldo de un aval que responda por el inquilino en el supuesto de impago. Se pueden solicitar dos tipos de avales:

- El aval personal: consiste en que otra persona, generalmente un familiar, avala los pagos del inquilino, y en caso de que éste dejase de pagar, sería el avalista quien se encargaría junto con el inquilino de responder de la deuda.
- El aval bancario: una entidad financiera respondería por los pagos del alquiler si el inquilino no hiciera frente a su obligación de pago. Esta fórmula resulta más fiable para los propietarios, debido a la naturaleza de la garantía ya que responde la entidad bancaria.

También es importante barajar como opción la contratación de un seguro que cubra los posibles impagos o desperfectos ocasionados por un inquilino. Así se evita la entrega de una fianza o aval al inicio del proceso, que muchas veces puede llegar a ser inasumible por parte del potencial arrendatario.

Tanto el propietario del inmueble como el inquilino pueden contratar este tipo de pólizas cuyo coste anual dependerá de la cobertura contratada, del precio de alquiler de la vivienda y de la propia aseguradora con la que se contrate el seguro.

Otra previsión  que  puede ayudar a resolver futuros  problemas con el alquiler de una propiedad consiste en someter el contrato a arbitraje. No se trata de una garantía sino de una fórmula de resolución de conflictos  prevista en la legislación, en ocasiones más ágil que los juzgados. A través de esta fórmula, tanto el inquilino como el propietario firman un anexo al contrato  o introducen una cláusula, en que acuerdan que, en caso de conflicto, se someterán a la decisión de un árbitro imparcial para poder solucionar los problemas que hayan surgido.

Pero tiene un inconveniente: si una de las dos partes no acata la decisión tomada por el árbitro llamada laudo, será la otra parte quien deba instar el cumplimiento de esa decisión mediante procedimiento ante la justicia ordinaria.

Cabe también la posibilidad de prever lo que se denomina la fórmula del desahucio exprés, y que permite la resolución notarial del contrato, siempre y cuando se den dos requisitos: primero que el contrato de arrendamiento se inscriba en el Registro de la Propiedad y segundo que se hubiera estipulado en el contrato expresamente que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y deberá restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador.

Medidas a tomar si el inquilino no paga el alquiler

Siempre se genera una situación tensa cuando el inquilino no cumple los pagos acordados. En estos casos, el propietario debe saber que tiene derecho a demandar al inquilino tras el primer mes de impago, sin necesidad de que la deuda se vaya acumulando. Sin embargo, Century21 recomienda, antes de tomar esta medida, contemplar la posibilidad de lograr un acuerdo a través de un aviso previo por vía amistosa:

- Burofax al domicilio de la vivienda alquilada con acuse de recibo y certificación de contenido
- Telegrama, siguiendo los mismos requisitos
- Vía notarial
- También pueden las partes dejar designado, en el propio contrato de alquiler un correo electrónico a efectos de comunicaciones entre ellas, siendo esta posibilidad una de las novedades introducidas por la última reforma en la Ley de arrendamientos urbanos.

Es indispensable que en este aviso figure la cantidad pendiente de pago, así como el plazo dentro del que se tendría que realizar. En caso de que el ingreso no se produzca pasada la fecha, se podría iniciar el procedimiento judicial de reclamación: desahucio por falta de pago.

Bajo ninguna circunstancia el arrendador debe entrar en la vivienda sin permiso del inquilino, ya que esto constituye un delito. Según el artículo 18.2 de la Constitución Española, “el domicilio es inviolable”. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de “flagrante delito”. Lo que se traduce en que, tras la firma del contrato la vivienda alquilada pasará a ser el domicilio del inquilino.

Teniendo todos estos conceptos presentes, desde Century21 se recomienda como primer paso antes de alquilar cualquier tipo de inmueble contar con un experto en la materia. El asesor inmobiliario será la persona idónea para ello ya que conoce el sector, la legislación vigente, así como los derechos del futuro arrendador, dando así respuesta a cualquier tipo de duda que pudiera surgir y aportando la seguridad que cualquier propietario necesita antes de llevar a cabo el proceso de alquiler. 

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